Artikler fra Utleie.no

23. august 2007

Hjemforsikring - Nødvendig? Komplisert? Dyrt?

Forsikring er som kjent en ordning hvor enkeltpersoner og virksomheter betaler en sum jevnlig, kalt premie, for å motta en større sum hvis ulykken de forsikrer seg mot inntreffer. Man kjenner fra forsikringsspråket begrepene gode og dårlige kunder. Fenomenet er som sådan interessant. Tenk deg at man har en forsikring som består av en premie man betaler med jevne mellomrom og en egenandel man betaler hvis ulykken inntreffer samt forsikringsummen som man mottar ved ulykken. Hvis man er en uvøren person (dårlig kunde) så vil man synes at forsikringen er billig, mens de forsiktige typene (god kunde) synes den er dyr. De uvørne kolliderer kanskje en gang i mellom, røker på senga og låser aldri døren - og synes forsikringen er helt topp. De forsiktige som går rundt hjemme med belte og bukseseler på og som drikker urtete og har alarm, opplever at ulykken aldri inntreffer og synes dermed at forsikringen er dyr. Dermed er det bare de uforsiktige som vil ha forsikring, det inntreffer en mengde ulykker og premiene går til værs.

Dette er en klassisk problemstilling innen økonomi og forsikring og man løser det ganske elegant med én forsikring som har lav premie og høy egenandel, til de forsiktige, og en forsikring som har høy premie og lav egenandel til de uforsiktige. Man vet jo i utgangspunktet ikke hvem som er hvem, men kundene avslører seg selv ved å velge det produktet som passer deres egen adferd best.

Nå som du har fått litt innsikt i tenkningen rundt forsikring skal vi se på forsikringer som folk som leier og leier ut kan tegne. Jeg henvendte meg til DnBNOR med noen spørsmål, og fikk noen klare svar.

Hjemforsikring er forsikringsproduktet som er aktuelt i denne sammenheng. Forsikringen går også under navnet innbo og løsøre forsikring. Hva gjelder bygningen skal ikke leietaker forsikre denne. Eies hele bygningen av utleier, skal hun tegne en bygningsforsikring. Eier hun kun en leilighet som hun leier ut, så kan hun tegne en hjemforsikring hvis den leies ut møblert, ellers ikke.

Som leietaker plikter man ikke å tegne hjemforsikring. Dermed er det ikke sagt at det er ufornuftig å ha en. Hvis du er en ung student eier du kanskje din egen pc, en ipod, et stereoanlegg, en gitar, en sykkel, litt møbler og klær. Det ville jo helt sikkert være meget irriterende å måtte kjøpe disse tingene på nytt selv om den samlede verdien ikke er så høy. Vel, det er da en forsikring vil komme godt med.

Ut over dette dekker forsikringer også andre ting. Man er nødt å undersøke hvordan de forskjellige produktene er sydd sammen før man velger. Noen forsikringer dekker f.eks. rettshjelp ved tvist med utleier og ansvarsdekning i forbindelse med skade på leiligheten på grunn av vann, brann og røykskade.

En annen ting man skal undersøke før man tegner forsikring er hvorvidt en foreldres forsikring dekker for en. Ofte er det nemlig slik at den forsikringen foreldrene har også dekker for barna opp til en hvis alder. Dette kommer i så fall frem av forsikringspapirene som ens foreldre har fått tilsendt.

Prisene på forsikring avhenger av hvor man bor, hva slags bygning man bor i, hvilke tiltak man selv har gjort for å øke sikkerheten. Som eksempler på det siste har man antall brannvarslingsanlegg, brannslukningsapparat, alarmer og sikkerhetslås. Hvor stor egenandel man velger virker selvsagt også inn på premien, slik vi så i innledningen av bloggen.
DnBNOR har på sine sider en kalkulator som beregner hva forsikringen koster for deg.

Blant annet disse aktørene tilbyr hjemforsikring i Norge:
DnBNOR
Vesta
PostBanken
Gjensidige


Gi Kudos til denne saken!



Let i boliger til leie og ønskes leid. Gratisannonser.

Etiketter: , , ,

Depositumet - Pass på fellene!

Dette innlegget dreier seg om depositumet. Etter sigende er dette en av de stor kildene til konflikter mellom leietaker og utleier. Dette er egentlig litt merkelig, for reglene er ganske rett fram og det er bare noen få ting du skal passe på.

Hva depositumet er. I alle forretningsforhold vil det være viktig at partene sikrer seg på ulike måter. Handler man med opsjoner krever clearing house en ordning med margin konto, har du et lån på et hus krever banken at du forsikrer huset og så videre.

Hva er huseier redd for når han tar helt fremmede inn i huset sitt? Generelt er det to ting han ønsker å sikre seg mot: At leietaker ikke betaler husleie, og at leietaker ødelegger husets møbler og gulv etc.

Hvis leietaker oppdager at det ikke kommer penger inn på konto slik avtalen var, vil han ta skritt som gjøre at leietaker må flytte fra boligen. Den tapte leieinntekten vil han få dekket fra depositumkontoen.

Tilsvarende hvis det er skader på leiligheten som skyldes mislighold fra leietakers side, være seg ødelagte gulv, ødelagt kjøkkeninnredning og lignende, vil utleier få dekket reparasjon ved å trekke fra depositumkontoen.

Det er meget viktig å være klar over at dette ikke gjelder vanlig slitasje. Vanlig slitasje dekkes over husleien. I noen tilfeller vil leietaker med riktighet påstå at noe som kunne ligne mislighold faktisk skyldes slitasje. Er lakken på gulvet av dårlig kvalitet, eller er det et mykt grangulv vil det komme merker også etter alminnelig bruk.

Hvordan leietaker er beskyttet mot misbruk fra utleiers side hva gjelder depositumet.
I) Husleieloven sier at utleier kan kreve depositum. Det vanlige er at depositumet gjøres opp i et antall månedsleier. Det maksimale antall månedsleier etter lover er seks. Hvis husleien er på 10.000 per måned, kan derfor utleier kreve at 60.000 kroner settes inn på depositumkontoen. Det vanlige er at man avtaler at tre månedsleier settes inn på kontoen. Altså: Depositumbeløpet er noe man avtaler med utleier. Det er maksimalt 6 måneders leie.

II) Nå ville det jo vært fristende for utleier å kjøpe kanapeer eller risikoaksjer for pengene. Men det kan hun ikke. Pengene skal nemlig inn på en konto som er forbeholdt depositumet. Et kjennetegn ved denne kontoen er at det ikke kan heves penger fra den hvis ikke begge parter er representert. Dette kan gjøres ved at begge parter er tilstede i banken. Eller per brev med signatur fra begge parter, hvor utleier dokumenterer at betalingsplikten har inntrådt og opphørt.

Det vanlig er at alle pengene går til leier, men i noen tilfeller vil jo noe betales til utleier, i tilfeller av skade på leiligheten etc. Leier og utleier må da komme til enighet om størrelsen på beløpet som skal til utleier. Dette vil jo kunne være en kilde til konflikt som ender i retten. Rettskraftig dom vil derfor også føre til at penger fra depositumkontoen til utleier. Altså: Benytt en egnet konto i en bankinstitusjon som har slike kontoer.

III) Siden depositumkontoen er til for utleiers sikkerhet, er det hun som skal betale gildet hva gjelder gebyrer for oppretting av konto. Det finnes eksempler på at utleier har forsøkt å kreve disse pengene fra leietaker. Det er ikke lov. Videre skal rentene tilfalle leietaker. Leietaker kan sågar kreve disse rentene utbetalt i leieperioden. Dessverre er ikke det så høye renter på slike kontoer, så det aldri snakk om noen større beløp. Altså: Gebyrer betales av utleier og rentene tilfaller leietaker.

Dette var vel ikke så vanskelig? Godt så.
Neste gang forsikring, hva er det godt for?


Gi Kudos til denne saken!



Let i boliger til leie og ønskes leid. Gratisannonser.

Etiketter: , , ,

Kontrakten - Spar tid og les det som trengs her!

Litt om konflikter og incentiver. Det må anses å være uomtvistelig at langt de fleste utleiere ikke ønsker konflikter. Det er jo et faktum at det å finne nye leietakere er arbeidskrevende og tar tid, og at det medfører tap å la en leilighet stå tom. Det vil likevel være tilfeller hvor at utleier vil ønske å skifte ut leietakeren. Det er hvis en økning i fremtidige leieinntekter kompanserer for evt. oppusning, perioden hvor leiligheten står tom og det strev det er å skaffe en ny leietaker. (Hvis leietaker er en sann pestilens som forstyrrer ro og orden er vel også det en grunn.) Hvorfor denne omstendelige innledning? Simpelthen for å underbygge følgende påstand:

I de fleste tilfeller vil den eneste gangen du trenger å se på kontrakten være når du signerer den. Heldigvis.

Det er utvilsom noen fra Forbrukerrådet som leste ovenstående utsagn halvveis måpende, Forbrukerrådet mottok 2.528 henvendelser bare på husleie første halvdel 2007, men det er altså sant - i langt de fleste tilfeller slipper man fra et leieforhold uten konflikter.

I tillegg er det også slik at utleiere ofte vil være interessert i å møte leietakere på halvveien. Så hvis det er slik at du oppdager noe på leiligheten som ikke er tilfredsstillende, så prøv først å ta det med det gode, og gi utleier litt alburom og la vedkommende har ryggen fri som det heter. Da er sjansen mye større for at man kan løse problemer uten at det ender med konflikt. Hvis det allikevel skjærer seg, så er det godt å ha en kontrakt i ryggen.

Om Husleieloven, ferdig lagde kontrakter og leieperioder. Det er ikke noe krav om at man skal lage en kontrakt, og en avtale mellom utleier og leietaker kan være gjerne være muntlig, og selv uten kontrakt eller muntlige avtaler har du beskyttelse. I bunnen av et hvert leieforhold ligger Husleieloven. Lovens § 1-2 om ufravikelighet regulerer dette. Så du kan aldri komme dårligere ut enn hva loven sier, selv om du har skrevet under på en kontrakt eller gitt et muntlig løfte som sier noe annet. Dette faktum kan vendes, og man kan si at du bare vinner på å lage en ny kontrakt, siden man da kan ha vilkår som stiller deg bedre enn lovens minstekrav. For eksempel kan utleier kreve inntil 6 måneders leie som depositum som sikkerhet mot bortfall av husleie og skade som leietaker kan komme til å påføre leiligheten. Men det gjengse er 3 og i noen tilfeller 2 måneders leie som depositum.

Ferdig lagde kontrakter. Det finnes gode kontrakter tilgjengelig på nettet som denne fra http://forbrukerportalen.no/filearchive/Husleiekontrakt_m_felt-3..pdf, og denne fra DinSide - Bolig. Kikk dem hurtig i gjennom. Og hvis du blir forelagt en annen kontrakt enn disse, kan du jo sammligne dem med disse. I mange tilfeller benytter profesjonelle og private som leier ut, nettopp disse kontraktene.

Leieperioder og oppsigelsesperioder. Det finnes to typer kontrakter, tidsbestemte og oppsigelige. De tidsbestemte kontraktene vil i mange tilfeller være det som utleier vil ønske. Hvis leiligheten ligger i utleieres egen bolig, f.eks. utleie av loft eller kjeller, er korteste leieperiode som kan avtales 1 år. Ellers er korteste periode som kan avtales 3 år. Hvis du er usikker på at leiligheten er en du vil like, vil det kanskje først og fremst være en tilskyndelse til å lete videre, men hvis du trenger et sted å bo straks, vil du derfor ønske å tegne en oppsigelig kontrakt.

Når det kommer til oppsigelsetid, så er lovens minstekrav 3 måneder. Man har tilgang til å avtale oppsigelsesperioder forskjellig fra loven, til eksempel 1 måned. Sitter man med en kontrakt som er tidsbestemt, så kan det være vanskelig å komme ut av leieforholdet, og man kan komme til å betale dobbelt leie hvis man flytter.

Hvis du derimot har funnet et leilighet som du vet du kommer til å trives i så er det jo ikke noe i veien for å leie i tre år. Hvis husleieprisene stiger mye, er du sikret at din leie ikke stiger mer enn inflasjonen, og du slipper å være redd for at du må lete etter et nytt sted å bo med det første.

Neste blogg vil handle om depositumet. Så vil det komme en som handler om forsikring. Til sist vil vi vende tilbake til et av emnene i denne bloggen, nemlig det med oppsigelse. Du er velkommen til å komme med innspill, og trykke på Kudosikonet, hvis artikkelen falt i smak.


Gi Kudos til denne saken!



Let i boliger til leie og ønskes leid. Gratisannonser.

Etiketter: , , ,

20. august 2007

Overtakelse av leiligheten - Gjør det riktig!

Den forrige bloggen handlet om visninger. Poenget var at ved å ha en positiv innstilling er det mye større sjanse for at man får tilslag på leiligheten. La oss nå anta at du er kommet i den heldige situasjonen at du får leiligheten du ønsker deg. Tiden er inne for overtakelse. Vel, denne bloggen handler om at man kan unngå framtidige problemer ved å være påpasselig ved overtakelsen.

At påpasselighet ved overtakelse er viktig illustreres best ved å nevne at det ikke er angrefrist når man inngår et leieforhold. Du kan altså ikke komme etter en uke å si at det nok ikke var den rette leiligheten for deg allikevel. Dvs. fra det tidspunkt hvor forretningsforholdet er fastlagt, det være seg ved en skriftlig eller muntlig avtale, er det for sent å angre seg. Tidspunktet for overtakelsen er derfor en slags siste sikkerhetsventil, gitt at kontrakten ikke er underskrevet enda. (Det bør vel egentlig ikke nevnes, men det er altså i seneste laget å trekke seg da, så mye respekt har man jo for andres tid og anstrengelser... men som det heter "Hvis lokumet brenner"...)

Innen forretningsforhandlinger og samarbeid har man en gylden idé kalt "alignment of expectations", altså at man har de samme forventninger på begge sider av bordet. Få steder kan man få til dette så godt som ved en overtakelse av en leilighet. Ved overtakelsen skal man nemlig bli enige om leilighetens stand, slik at man på et senere tidspunkt kan si at slik og slik var det ved overtakelse, hvorimot dette og dette har oppstått siden.

Det finnes gode sjekklister på nettet for hva man skal se etter av mangler, bl.a. denne fra Leieboerforeningen.

I det videre skal vi se på tre viktige punkter av spesiell viktig betydning.

Meld fra i tide.
Fra Husleieloven 2-6 har man: Det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Dette betyr at man ikke kan komme å melde en mangel som man visste om. Det er også slik at hvis man har gjort en undersøkelse, og ikke meldt fra om mangler, eller har unnlatt å undersøke leiligheten tiltross for å ha blitt oppfordret til det, kan man ikke gjøre gjeldene opplagte mangler.

Et godt råd er derfor å gå gjennom leiligheten sammen med utleier og notere ned mangler som så legges ved kontrakten. Hvorfor ikke ta bilder i samme omgang?

Hvis man så oppdager mangler siden gjelder det om å melde fra hurtig. Venter du for lenge, her benytter loven det litt ulne begrepet rimelig tid, taper man retten til å gjøre manglen gjeldene. Innen 14 dager bør vel kunne anses som rimelig tid.

Retten til å få leiligheten tilbake i samme stand. Utleieren har rett til å få leiligheten tilbake i samme stand som den ble levert ut i. Det betyr at hvis du den dagen du flytter fra leiligheten lager en skrape i gulvet når du flytter et skap, så risikerer du å måtte betale for nedsliping og lakking av gulvet. Alminnelig slitasje, det vil si det at lakken på gulvet slites ved vanlig bruk og tilsvarende ting, er ikke noe leietaker må å dekke.

Unngå husleieoverraskelser. Når det kommer til husleie så er det egentlig ganske rett frem. Husleien skal være et beløp heter det, og det eneste som kan kreves opp utover leien er utgifter til elektrisitet og brensel. Derfor kan ikke utleier kreve gebyrer for utlevering av nøkler, kontraktskriving eller lignende. Du er heller ikke pliktig til å overføre husleie til utlandet.

Har du en fornemmelse av at husleie er for høy? Det kan meget godt være. Det er ikke lov å kreve en urimelig høy leie ut fra hva andre tilsvarende leiligheter på samme vilkår leies ut for.

Videre kan begge parter etter et år kreve at leien indeksreguleres. Leier vil bare være interessert i dette hvis det har vært deflasjon, noe som er temmelig uvanlig. Utleier må melde fra en måned i forveien om indeksregulering.

Noe ikke de fleste er klar over er at leien kan settes opp med mer en indeks etter 2 år og seks måneder. Stikkordet er gjengs leie, den leien man kan få for et tilsvarende leiemål. Det skal imidlertid å gått et år siden siste regulering. Og utleier skal melde om økningen i leie 6 måneder i forveien.

Neste emne vil handle om kontrakten. Det er viktig å ha litt basiskunnskap når det kommer til kontrakten, først og fremst slik at du ikke godtar vilkår strengere enn hva som er rimelig.


Gi Kudos til denne saken!



Let i boliger til leie og ønskes leid. Gratisannonser.

Etiketter: , ,

På visning - Hvordan få drømmeleiligheten!

På visning - Hvordan få drømmeleiligheten!
Dette er den spennende beretningen om hvordan det å være ørlite bevisst på deg selv og hvordan du oppfører deg utgjør forskjellen på å bli tatt i betraktning etter en visning og ikke. Ufattelig mange går på visning med feil briller på, og lukker seg selv ut av leiemarkedet helt ubevisst. Hvordan?

Mentalt skjema er noe alle som går på visning har med, det er et sett av erfaringsbiter og assosiasjoner. Ofte dreier det seg om hvordan å unngå å bli lurt av en leiehai, hvordan å ikke sitte igjen med katta i sekken og skjegget i postkasset. Kort og godt - man kommer på visning med en meget skeptisk holdning. Et godt råd - legg igjen denne holdningen hjemme, og ikke ta den frem før du skal kjøpe bruktbil.

På en visning vises ikke bare boligen, men også deg selv. Ofte vil det være slik at det er den personen som holder visningen som velger ut hvem som skal bo der. Derfor er det viktig å mestre balansen mellom det å gå boligen etter i sømmene og samtidig fremstå som den omgjengelig og positiv personen du er. Du skal nemlig vite at hvis du ikke får en opprigning etter visningen så er det fordi noen har solgt seg inn på en bedre måte enn deg selv. Kanskje var det det hyggelige unge ekteparet med framtiden forran seg, eller den mellomaldrede mannen som presenterte seg selv som entreprenør. Men det kunne vært deg.


Framtreden.
Man kan med fordel kle seg litt opp for visningen, men det er ingen grunn til å ta for hardt i. Unngå å komme ubarbert, udusjet og med hullete klær. Kle deg som om du kommer fra en kontorjobb, eller som du skal søke på stilling. Føles det merkelig å ta på ny hams for å få en lelilighet? Vel, det er bare å bite i det søte eplet - det koster deg jo egentlig ufattelig lite.

Fortell om deg selv på en åpen måte. Arbeider du, er det et signal på betalingsevne. Er du student tjener du mer på å si: "Fint at det ligger i et stille strøk, jeg har nemlig et kjempe pensum å komme gjennom i år", enn: "Fint stua er stor, her kan man ha mange på fest". Ha alltid et smil klart - om så dine tenner er stygge - er du uimotståelig når du smiler.

Det er viktig å vite at det utleier ønsker er en sikker betaler, som ikke sliter unødig på leiligheten og ikke sjenerer naboene.

Vis personlig interesse.
Dette gjør man ved å hilse pent, og ellers stille menigsfulle spørsmål og lytte. Vis begeistring og positivitet, ros fine trekk ved leiligheten. En som leier ut vil mye heller leie ut til en som er fornøyd enn til en som er skeptisk. Merkelig? Når begynte man å få klager fra fornøyde kunder?

Det er av stor verdi å holde en samtale i gang. Ikke vær unødvendig kritisk i dine spørsmål. Spør om hvor nærmeste dagligvareforretning eller treningsstudio er. Gi positive komentarer.

Hvis noe er galt
i leiligheten, f.eks. lite plass på kjøkkenet, slitt maling eller lignende, er ikke det noen grunn til å lukke deg selv ute blant de kandidatene som vil bli vurdert, ved å gjøre et stort nummer ut av manglene.

Ditt mål er jo å oppfattes som ynglingsleietaker på alle de visningene du går på.

Så kan du jo selv takke nei til de boligene du ikke ønsker, og velge den du vil ha. Er det slitt maling så kan man spørre: Har man lov til å male denne veggen hvit, eller i andre farger? Er kjøkkenet lite kan man si: Her var det en hyggelig intim stemning.

Er det mange på visning
kan det være fornuftig å legge igjen et lite ark men noen nøkkelopplysninger om deg selv. Da vil lettere bli husket.

Et siste tips.
Du tror kanskje etter noen visninger at du har funnet den rette leiligheten. Men har du det? Norge er et av verdens mest velstående land. Det er mange flotte leiligheter på markedet. Du har mye igjen for å ha sett noen forskjellige leiligheter før du tar stilling.



Gi Kudos til denne saken!




Let i boliger til leie og ønskes leid. Gratisannonser.

Etiketter: , ,